ในช่วงวันที่ 8-12 ก.ย. นี้จะมีกองทรัสต์ ( ขออนุญาตเรียกว่ากองทุนเพื่อความฟังดูคุ้นเคย) ที่จะขาย ipo ที่ราคาระหว่าง 10.3 - 10.6 บาทต่อหน่วย ผมรวบรวมรายละเอียดสำหรับผู้สนใจไว้เสั้นๆเพื่อช่วยตัดสินใจครับ
- กองทุนนี้เป็นกองทุนประเภท free hold คือผู้ถือหน่วยลงทุนมีกรรมสิทธ์โดยไม่มีกำหนดอายุสามารถส่งมอบเป็มรดกได้ และมีขนาดกองทุนลง รวมไม่เกิน 20,000 ล้านบาท
- เป็นกองทุน REIT ( Real Estate Investment Trust) กองแรกของประเทศไทย และทาง bland (เจ้าของเดิม) สามารถบริหารงานต่อได้ต่างจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์ ( property fund ) ที่ต้องให้ทางสถาบันการเงินบริหารแทน ทำให้มีความเชี่ยวชาญในการบริหารอสังหาริมทรัพย์มากกว่า
- กองทุน REIT สามารถกู้ได้ไม่เกิน 35% ( IMPACT GROWTH REAT จะกู้ไม่เกิน 20%) ขณะที่กองทุนอสังหาริมทรัพย์กู้ได้เพียง 20% เพื่อใช้ในการลงทุนในสินทรัพย์อื่นๆ มีความยืดหยุ่นในการจัดหาเงินทุนเพื่อขยายธุรกิจมากกว่ากองทุนอสังหาริมทรัพย์
- มีทรัพย์สิน 4 อาคารในกองทุน
1 ศูนย์จัดการแสดงอิมแพ็คอารีน่า (IMPACT Arena) ปกติมักใช้จัด concert ต่างๆ
2 ศูนย์แสดงสินค้าและนิทรรศการนานาชาติรวมถึงสถานที่สำหรับจัดงานในร่ม (IMPACT Exhibition Center)
3 ศูนย์การประชุมอิมแพ็คฟอรั่ม (IMPACT Forum) ใช้ในงานสัมนาต่างๆ
4 อาคารอิมแพ็คชาเลนเจอร์ (IMPACT Challenger) จัดงานทั่วไปเช่น OTOP , Motor Expo
ทรัพย์สินที่ไม่ลงทุน คือ โรงแรมโนวาเทล ทันเดอร์โดม ลานจอดรถภายนอกอาคาร
- มีอัตราการใช้พื้นที่ทั้ง 4อาคารเฉลี่ย ดังนี้
- เป็นศูนย์จัดนิทรรศการและการประชุม ที่ครบวงจรและใหญ่ที่สุดในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ มีพื้นที่จัดแสดงถึง 122,165 ตร.ม. ได้ให้บริการจัดงานมามากกว่า 8,000 งานจากทั่วทุกมุมโลก มีจุดเด่นเช่น มีจุดขึ้นลงทางด่วนลงที่ศูนย์พอดี และสามารถใช้ทางด่วนขากลับได้เลย
- มีผู้ดูแลกองทุนเป็นธนาคารกสิกรไทยและบริษัทหลักทรัพย์ เมย์แบงก์ กิมเอ็ง ในฐานะที่ปรึกษาทางการเงินและผู้จัดการการจัดจำหน่ายหน่วยทรัสต์ และบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน กสิกรไทย ในฐานะผู้ดูแลผลประโยชน์ หรือ ทรัสตี ให้แก่ทรัสต์เพื่อการลงทุน
- รายได้มาจาก 4 ทางหลัก คิดจากโครงสร้างรายได้รวม
1 ค่าเช่า/ให้ใชัพื้นที่จัดงาน 86.13%
2 ค่าเช่า/ให้ใช้พื้นที่ระยะยาว 5.21%
3 ค่าเช่า/พื้นที่โฆษณา จัดเลี้ยง 6.17%
4 ค่าที่จอดรถ 2.4%
รายได้จากสมมติฐานโดยประมาณการจาก 1เม.ย 2557 - 31มี.ค. 2558 ข้อมูลตรงนี้แปรผันได้ตามสภาวะเศรษฐกิจ และความไม่แน่นอนนะครับ
ด้านความเสี่ยงหลักๆ มาจากความต้องการการใช้พื้นที่ในการจัดงานแสดงสินค้าและนิทรรศการของ ผู้จัดงาน และ ผู้บริหารไม่สามารถดำเนินงานตามแผนการลงทุนให้สำเร็จได้
ผมได้ฟังผู้บริหารว่าตลอดระยะเวลา 15 ปีที่ผ่านมา มีรายได้เติบโตเฉลี่ย 8-10% อาจจะสามารถปันผลให้ได้ประมาณ 6% ต่อปี จากราคา ipo (ประมาณการ) โดยจ่ายปันผล 90% ของกำไรสุทธิ ถือว่าใช้ได้สำหรับ กองทุนประเภท free hold แต่อย่าเอาไปเทียบกับ lease hold เช่น cpnrf นะครับถือว่าเป็นทางเลือกในการกระจายความเสี่ยงนอกเหนือจากการลงทุนในหุ้น สำหรับนักลงทุนที่เน้นการลงทุนรับเงินปันผล และมีสภาพคล่องในการซื้อขายเนื่องจากสามารถซื้อขายในตลาดหุ้นได้ ลองพิจารณาประกอบการตัดสินใจในการลงทุนดูนะครับ
